3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告时提出，“推动大众创业、万众创新”。3月8日，万科高级副总裁毛大庆宣布辞职，创办中国版的“创业办公社区”。《每日经济新闻》记者调查发现，对房地产而言，总理政府工作报告中蕴藏着不少商机，而“毛大庆们”正是看准了这些机会。本期房产周刊，我们将透过具体案例剥茧抽丝，一一探讨政府工作报告中的房地产商机。
西部投资
轨交上的贵阳楼市：价格在涨 库存仍高
全国两会期间，李克强总理无论在政府工作报告中，还是在参加各地代表团谈话时，都在强调一点：中西部已成为国家经济投资的重点，尤其是西部地区，涉及铁路等重大基建项目。
贵州，作为一个发展较慢的西部省份，其城镇化率远低于全国平均水平。不过，随着2014年底贵广高铁开通及贵阳多条城市轨道交通的建设，在不少媒体眼中，曾有“第二个鄂尔多斯”之称的贵阳楼市，正在悄然生变，成为因基建投资而快速升温的典型样本。
合富辉煌研报显示，2014年贵阳新房均价5292元/平方米，同比上涨10.9%。不过，当地一位大型房企营销中层指出，楼市存量还在高位，去库存仍是头等大事。
基建提高楼盘价值
两年前，《每日经济新闻》记者实地调研了贵阳楼市。彼时，当地楼市受到“全国第一大盘”花果园、中天城投“未来方舟”等超级大盘冲击，库存压力巨大。其中仅花果园项目就占了全贵阳楼市份额的五成以上。
业内人士认为，贵阳频出超级大盘，是当地财政薄弱的无奈选择，但这在全国省会城市中并不多见。
贵阳地方财政薄弱也致使其基建难以跟上，比如轨道交通。2012年是国内城市轨道交通“井喷式”获批的一年，但直到2013年，贵阳才赶上轨道交通的“班车”。
按照规划，贵阳轨道交通网由4条线路组成，其中1号线连接了观山湖区、老城区及小河片区，相当于拉通了贵阳老城至新城，总投资193.7亿元，建设工期4年半。
绿地集团贵阳一位营销中层人士向《每日经济新闻》记者表示，“贵阳轨道交通开建以来，沿线楼盘卖得都很不错，售价也比其他周边楼盘每平方米高出三五百元。”
除了市内交通改善，去年底，正式运营的贵广高铁成为连接贵州到广东，乃至华南地区的一条大通道。
在碧桂园贵州区域公关负责人周灵梓看来，广东虽是经济发展的前沿地区，但贵州在生态环境和发展后劲上更有优势，从华南来贵州旅游度假的人很多。碧桂园的定位就是旅游度假产品，到广东推销“第三居所”概念。
去年房价上涨一成
随着国家对中西部投资力度的加大，以及贵阳的城市基础设施大幅提升，当地房价也坐上了“高铁”。
合富辉煌研报显示，2014年贵阳新房均价5292元/平方米，同比上涨10.9%。
周灵梓透露，贵阳花溪碧桂园项目自2013年底开盘以来，占据贵阳七成以上别墅市场，累计销售回款23亿元，主打户型248~600平方米，销售均价9000~10000元/平方米，利润率约10%。他对这一利润率水平很满意。《每日经济新闻》记者注意到，贵阳楼市90%以上属于外来房企。随着大盘逐渐消退，像万科、保利、中铁、碧桂园、绿地等大品牌房企加速推量，比如一知名房企打出66~87平方米的名校装修房，以低容积率和高绿化率为营销卖点，抢尽了当地楼市的风头。
周灵梓介绍，贵阳大盘项目面对的主要是工薪阶层，容积率很高，当地市民其实不太喜欢住这种房子。
“短平快”运作加速去化
“我最近调研发现，贵阳楼市至少仍有1200万平方米存量。”负责代理策划北大资源·梦想城的传世（中国）地产顾问有限公司刘永坤向《每日经济新闻》记者透露，虽然国家加大了基础设施建设，提升了当地楼盘的附加值，但同时驱使当地的房地产供应量迅速增长，加大了去化压力。
因为沾了高铁的光，位于观山湖区火车北站正对面的北大资源·梦想城曾令贵阳地产界“眼红”，但如今他们的日子也不好过。
刘永坤介绍说，“高铁开通之前，项目主打高铁经济牌，向投资者宣传项目未来发展潜力等，一直到开通那几天，售楼部的客流量都很大。随后，来访客户大不如前，以前1个月销售7000万~8000万元，现在只有2000万~3000万元，下降了六七成。”
前述绿地集团贵阳营销中层人士指出，虽然存量仍在高位运行，但在销售方面不同楼盘区别较大，位置较偏的楼盘应该快速灵活出货。
刘永坤指出，开发商不像以前操作大盘时，先把配套做起来再集中性推盘，当前多数房企拿到预售证后不用多等就开盘，做得多是“短平快”项目，比如推盘100套，只要成交80套，就已经达到了预期效果。
据合富辉煌预测，2015年贵阳住宅市场供应量不会超过500万平方米，销售量不会突破2014年的600万平方米，下降趋势明显。
西部投资
增加公共产品有效投资。确保完成“十二五”规划重点建设任务，启动实施一批新的重大工程项目。主要是：棚户区和危房改造、城市地下管网等民生项目，中西部铁路和公路、内河航道等重大交通项目，水利、高标准农田等农业项目，信息、电力、油气等重大网络项目，清洁能源及油气矿产资源保障项目，传统产业技术改造等项目，节能环保和生态建设项目。
产业地产
中国制造2025点燃“毛大庆们”的创业梦
李克强总理在政府工作报告中提出，制造业是我们的优势产业。要实施“中国制造2025”，坚持创新驱动、智能转型、强化基础、绿色发展，加快从制造大国转向制造强国。“中国制造2025”给近年来逐步升温的产业地产添了一把火。3月8日，万科高级副总裁毛大庆宣布离职，他要去创立中国版“创业办公社区”（We Work）。
首都经贸大学城市学院土地资源与房地产管理系主任赵秀池在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，产业地产是新型城镇化发展的动力，宜居宜业是未来新型城镇化发展的方向。
产业地产三大盈利点
提到产业地产，很多人会想到华夏幸福。按照规划，华夏幸福将以遍布各地的产业新城为载体，以产业促进和服务为内核，打造开放式的平台生态系统，将发展模式由“园区+地产”向以企业服务为核心的平台生态体系转变。“我认为住宅产业高峰期已经过去了。但是，产业地产还会有很大增长空间。”绿地集团董事长张玉良表示。
根据绿地公布的数据，在去年2408亿元的预销售额中，住宅只占46%；其余54%来自商办类产品，增幅达到90%以上。绿地称，这些商办类产品并不是传统意义上的商业地产，而是产业地产。张玉良透露，绿地将和平安、阿里一同推出一个新的金融产品，服务产业地产的资产证券化。
不只是绿地，万科、云南城投等大批企业都开始关注产业地产。万科集团董事会秘书谭华杰介绍，万科将围绕物流地产、创业产业园、以运动为主题的度假项目三个方向发展非住业务。
赵秀池认为，产业地产不乏盈利点，关键是要紧紧围绕制造业及其所需的服务做好产业一体化平台。开发商作为产业地产的运营商，一方面要为制造业提供厂房等生产场所，更重要的是要做好产业的运营服务，整合各方资源，包括上下游产业链的打造、软硬件环境的建设、融资平台、资产证券化服务等。
在中投顾问研究总监郭凡礼看来，产业地产有三大盈利模式：一，土地开发增值，产业地产的拿地成本较低，升值空间较大；二，办公场地出租或出售；三，后期管理运营，这是产业地产与一般住宅地产差别最明显的地方，相比一般房地产开发，产业地产的收益期较长，如果运营良好，利润空间比住宅地产更大。
深圳市房地产研究中心李宇嘉认为，产业地产投资回收期长，要避免为缓解资金链而散售，同时产业地产要将金融支持引进来，使之与进驻企业对接。
金融服务有重要功能
张玉良曾介绍，绿地未来将为中小地产商的经营性物业提供经营管理服务，以帮助这些物业提升收益率，进而实现相对较高的市场回报。他预计，未来绿地“地产宝”可以达到8%左右的收益，地产金融业将成为绿地新的增长点。
某机构房地产研究院研究员严跃进表示，产业地产要引进资产证券化模式，首先需要具备产业研究人才和团队，这显然高于传统地产开发的要求。他同时提醒，产业地产本身的盈利机制并不稳定，受到产业发展的影响因素较大，若将此类资产进行打包，相应的风险可能会逐渐放大。
有观点指出，产业地产的发展，受整个宏观经济周期影响。随着2015年宏观经济持续上行，包括制造业在内的各类产业将面临一个需求扩大、开工量上升的态势。实际上，制造业的升级过程，也会加大对一些优质地块的争夺，尤其是对一些带有物流基础设施的产业用地而言。
新兴产业、创业创新成果的转化，是产业地产的最后一公里，产业地产投资也要做好这个公共服务。毛大庆称，打造中国版We Work，致力于产业投资孵化。除了可以获得一定租金外，更重要的是把一些最聪明的创业者和创业项目聚合在一起，随后可以通过入股和天使投资的方式，获得更多的收益。所以毛大庆说，未来自己是“天使投资人”。
严跃进表示，具备金融功能、且产业用地少的模式，是未来创业型企业比较需要的。而这一模式在推进前期，还是需要地方政府的补贴，而且应该从全国化的范围来推进，设立各个节点性质的产业地产基地，以方便一些企业在异地办公和研发的需求。
产业地产
推动产业结构迈向中高端。制造业是我们的优势产业。要实施“中国制造2025”，坚持创新驱动、智能转型、强化基础、绿色发展，加快从制造大国转向制造强国。采取财政贴息、加速折旧等措施，推动传统产业技术改造。坚持有保有压，化解过剩产能，支持企业兼并重组，在市场竞争中优胜劣汰。促进工业化和信息化深度融合，开发利用网络化、数字化、智能化等技术，着力在一些关键领域抢占先机、取得突破。
旅游、养老
旅游地产与养老地产前景很美 分羹不易
李克强总理政府工作报告中明确提出，要大力发展旅游、健康、养老等生活和生产服务业。
复星集团CEO梁信军预测，随着我国中等收入人群迅速崛起，包括旅游在内的体验式消费将拥有巨大的发展空间，我国人口老龄化也会衍生出需求庞大的大健康市场。《每日经济新闻》记者注意到，万科、保利、雅居乐等大型房企已经在旅游地产与养老地产领域积极拓展，试图在住宅市场之外探索新的增长点。
蛋糕看上去很美，但真正能从中分一杯羹的企业屈指可数。实际上，目前旅游地产正面临供过于求的困境，养老地产则仍在苦苦寻找盈利模式。
旅游地产：要先建配套
谈到旅游地产，不得不提到雅居乐清水湾。这个位于海南陵水县的超级大盘项目，截至2014年底已经为公司带来逾450亿元的收入。然而，即便是这个被誉为国内最成功的旅游地产项目，也在去年一度选择五折清货，这从侧面印证了国内旅游地产面临的困境。
即便拥有国内最成功的旅游地产项目，雅居乐清水湾所在的海南省陵水县旅游产业并未获得预期中的发展，记者2014年11月在现场调查发现，区域内大部分五星级酒店的年均入住率不到30%，闲置商铺随处可见，基础配套也较为落后。当时陵水县官方人士透露，该县人均旅游消费仅176元，远低于全国730多元的平均水平。
受近年住宅调控的影响，大量房企扎堆进入旅游地产领域。统计发现，截至2009年底，国内旅游地产项目共计926个，但到了2013年底，该数据已经刷新至5299个。
然而，与旅游地产出现井喷式增长相对应的是，项目销售明显降温。最典型的是旅游地产重镇海南省，该省2014年商品房全年成交64577套，成交面积592.38万平方米，同比均下降逾两成，明显供过于求。
广州中旗地产董事长陈仁科向《每日经济新闻》记者表示，绝大部分地产商抱着住宅开发的经验做旅游地产，而忽略了旅游地产的核心价值——旅游度假功能的开发，这是造成旅游地产急速降温的主要原因。
“真正意义上的旅游地产应该拥有稀缺的自然资源，但这些资源早已经被瓜分殆尽”，陈仁科表示，目前大多数旅游地产项目在自然资源上并无优势，开发商只是以“旅游”的名义卖住宅，更注重建房子而非旅游配套，加上地方政府缺乏规划引导，导致房子建起来后旅游产业跟不上。
养老地产：核心是服务
随着老龄化社会的来临，“银发经济”将催生蓬勃的市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。
对于地产商而言，养老地产无疑蕴藏着巨大的商机，包括万科、保利、越秀地产等房企早已展开积极布局。但在花样年董事局主席潘军看来，国内多数养老地产项目都是以养老为“噱头”卖地产，并没有真正满足老龄人的养老需求。
位于杭州良渚文化村的万科随园嘉树可谓是经典案例。据媒体报道，作为万科集团在高端养老地产领域的试点，该项目于2013年8月首度发售即售罄。但与万科设想不同的是，40岁左右的“少壮派”成为项目的主要消费人群。
在潘军看来，造成上述现象的根本原因，是国内的老龄人更喜欢与年轻一辈住得更近，养老地产的未来必然是以居家养老为主，即为现有的住宅提供适老化改造以及养老服务的轻资产模式，而非新建更多的地产项目造成重复建设。“由于我国老龄化人口的人均消费较低，根本无力购买昂贵的养老地产项目，这意味着房企应该通过服务而非地产实现盈利”，在新城控股高级副总裁欧阳捷认为。
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