“小产权房”小区里面的大产权房 我的一位媒体朋友，最近在北京买了一套“小产权房”小区里面的大产权房。 事情很诡异，我问他：“你为什么买小产权房小区里的房子”？ 他回答说：“因为便宜啊，虽然是小产权房的小区，但我买的那套房子已经有了房本，可以使用贷款。” 我没有深究这个所谓的“小产权房小区里面的大产权房”的怪异，民众总有各种手段能让名下的房子拥有合法光鲜的身份，倒是他买的这套房子着实让我吃了一惊。 作为一位在西二旗附近工作的人，敢于在良乡买房，那得是多大的勇气？ 从南五环到北五环，这意味着，如果他不换工作，未来每天消耗在路上的时间大约是4-5个小时。 无他，都是高房价闹得。作为在京工作多年的“老人”了，拥有一套自己的住房本是该高兴的事，不过他这房买得却是满满的不如意，一方面，房价真的太贵了，资格够了想等自住房，结果落空了，等到现在，手里的积蓄也就够买一套不到200万的房子了。还能在哪里选呢？ 房价背了多少“骂名”？ 实际上，我从2014年开始就劝他买房。那时候的房价，他可以至少在五环内买一套面积中规中矩的小两居。他没听我的，因为他们单位可以帮员工办理工作居住证。大家都知道北京的工作居住证是可以申请自住房——保障房的一种，主要为解决城市夹心层的住房问题。 谁知这一等就是一年，到了2015年下半年拿到工作居住证后，连续参加了3个项目的摇号，一个都没中，最近的一次是7月份尾的一个项目，结果也是一样。1:14的供需比让他彻底对自住房失望了。 只不过这个时候醒悟的有些太晚了。北京的房价在2014年7月到2016年7月，这两年时间里涨幅超过了30%，二手房价格涨幅更是超过了50%。最后，由于收入没有显著增加，他只能选择了这套“小产权房小区里的大产权房”。 “那么多政策为什么就拉不下来北京的房价”，他问？ 为什么拉不下来房价，原因太多了。 我只表达了我个人的一点看法：“你看现在有多少人不是贷款买房的？有多少人连首付都借了钱？开发商拿地的溢价率又是多少？” 连首付都是借来的！ 其实我想说的是，房地产行业的杠杆和负债已经到了一个非常高的水平，高到跌不起，无法硬着陆，只能继续维持，直到新的机遇出现。 在这里我不想从土地、供需比等方面来展开，实际上说的已经够多了。我今天只想讲一点大家切身的体会。 我的另一个女性朋友（单身），在北京工作，是辽宁丹东人。父母是当地的普通工薪族，父亲是当地的公交车司机，母亲是售票员。我的这位朋友最近在北京的门头沟买了一套1室1厅的老房子。为了能省点利息，降低月供压力。她选择了公积金贷款，大家都知道北京的公积金贷款个人额度最高只有80万。新政出来后，公积金账户余额不足7万元按7万计算。她最后申请到的公积金贷款额度也就是70万元左右，具体我不大清楚。然后还有剩下差不多60万的首付款，她自己满打满算也就30万左右的积蓄，最后不得不找父母借钱。 父母最后没办法，为了支持女儿买房，不得不拿出自己的积蓄再向亲戚朋友借了点钱，凑足了首付。 最近这套房子正在装修，据说房子没有整体翻新，只是对厨卫进行了改造，重新粉刷了整体墙面而已。 讲这个故事，我是想说明一个事实，现在高负债和高杠杆在房地产行业是很普遍的，大家都在紧绷着，购房者在紧绷着，开发商也在紧绷着。一二线城市房价的上涨，其他很多小城市的人也在为这些城市房价的上涨买单，即使长辈们自己不买房，他们也会帮在大城市奋斗的儿女们努力买房。 这也从侧面解释了为什么现在一二线城市房价蹭蹭地往上涨，而三四线城市房价却按兵不动。因为大部分居民手里的积蓄因为各种原因被大城市给吸走了。别忘了，这里也加了杠杆，就像上文我所说的这位女性朋友的故事，她的首付是有三部分构成的，“自己积蓄，父母积蓄和亲戚的借款”。 高负债和高杠杆 上文只是两个很小的一个例子，却能解释现在M1和M2的走势。M1的增速在迅速攀升，M2增速在持续下滑。其中M1的正是由于大量居民积蓄外加杠杆资金通过买房的形式快速向开发及其相关企业流动。M2增速的下滑则主要是因为实体经济低迷，大量中小企业不愿意花钱。 以前我们讲负债水平，主要是“两高一低”，ZF和企业的负债水平过高，居民负债水平较低。而现在呢，居民的负债水平也在快速攀升。 这意味着，所有经济的参与者都背上了高负债和高杠杆，这是巨大的风险。负债水平越高，杠杆率越高，房价就得越稳定，准确地说房价得稳定上涨，因为跌不起，别说暴跌了，甚至连收紧货币都不敢。因为一旦杠杆出问题了，谁都跑不掉，那些没买房的人也不例外。 有鉴于此，下面的这些现象就好解释了： 1、在一二线城市，特别是一线城市，土地供给始终是处于偏紧的状态。 2、信贷政策还有宽松的可能。前几天FGW一条消息，删除了“择机进一步降息、降准”的字样。虽然删除了，但我们至少可以看到，在政策储备里面至少是考虑过进一步降息降准这一措施的，现在已经是货币大放水的状态了，未来如果去库存仍不见效，不排除推出的可能。 3、公积金支持购买第三套房和商住公寓。前者是长沙实施的措施，后者是沈阳实施的。这是最诡异的措施，因为公积金保障刚需的，很难想象会支持购买第三套房和商住公寓的需求。 4、重提共有产权房共有产权房是指ZF与老百姓一块买房，老百姓占一部分产权，其目的是快速消化去，好处在于让老百姓那点积蓄能为去库存做点贡献。
众多超出公众想象的措施出台，恐怕只能解释为“托市”需要了。在高负债和高杠杆的路上越走越远，房价泡沫还会扩大，而我们也会只能继续骂下去了。
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