刘世锦分析，中国城镇化进程中存在的四大问题促成了“高房价”的形成。 首先，大城市住宅用地占建设用地的比重偏低。北京、上海、深圳等地的住宅用地比重长期低于25%，而发达国家大都市这一比重通常高于40%，有的超过60%。 刘世锦解释，这与中国城市以地谋发展的模式有关，在这一模式下，较多土地以低价用于工业建设，较少土地以高价用于住宅建设，其中的卖地收入用于支持城市基础设施建设。 国研中心宏观经济研究部副研究员许伟指出，2016年， 土地出让金收入相当于地方本级财政收入的42%， 如果加上与房地产相关的各种税费， 房地产行业对地方财政的收入贡献更加显著。 第二个问题是城市建设用地由地方政府垄断，农村集体土地须由政府购买、转换身份后，方可进入建设市场。 刘世锦表示，党的十八届三中全会提出农村集体建设用地要与国有土地同等入市、同价同权，宅基地也要创造条件进入流转，至今进展迟缓，如宅基地流转仅限于同村“集体”内部。 第三，作为城市化进程中的基本制度建设，房地产税尚未能起步。 “或许是更重要的，既有的城市化发展的理念、战略、政策与现阶段城市化发展的规律有距离或相背离。”刘世锦强调，大城市规划与人口增长的现实矛盾突出；虽然强调小城镇建设，但对城市体系尤其是大都市圈发展的意义认识不足。 刘世锦指出，上述四大因素形成的“合力”就是限制供给，并在一定程度上刺激炒房，在需求上升的背景下，房价节节攀升，远离市场均衡水平。 那么，中国会出现日本那样的房价泡沫破灭现象吗？刘世锦分析，日本实行土地私有制，供给有较大弹性，房价泡沫主要是由过量货币催生的，货币政策收紧后，泡沫便破灭了。中国的房价也有货币供给的因素，但更多的可能是由供给弹性不够所引致。 所以刘世锦认为，即使货币政策收紧，房价也很难降下来，从而形成特定的刚性泡沫现象。
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