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楼市未解之谜

更多资讯请访问瑞昌房产网www.ruichang.biz    文章类型: 房产新闻         点击数:512 加入时间:2020/10/23 15:46:38
客户购房、获知房源信息的渠道多种多样,其中最直接且效果最明显的莫过于报纸广告了。时下,许多人感叹房产广告“虚火”太旺,为求得广告效应,引导购房者的感觉,进入开发商设计的“圈套”,一些房产广告内容失实,任意夸张、玩价格游戏,这就需要广大购房者有足够的辨别能力。 

   首先,客户选择房源,主要还是强调位置

每个人可能对某些特定区域有特殊的喜好,所以对广告中的位置示意图首先要多加留意:附近是否有较理想的生活环境、交通便利程度、小孩上学问题等。有些远郊区的房子虽然价位低廉,但生活配套设施差,住起来不方便,购置此类房还是要仔细考虑。

其次,要注意广告上关于价位的标识。

现在开发商打广告时,往往按最低起卖价打,有些是层次朝向较差的广告户价位,此类房型价格较低。但多数房型定价要远高于起价,在报纸广告上,如果您留意,有些价位后面写着多少元/平方米起,这就是最低起卖价。以一般经验看,平均价位往往比卖价高出 10%左右。

第三,客户选购房屋,尤其在选购期房时,应对发展商及承包商的实力多做考察。




第四,在阅读房产广告时,还应留意广告上是否注明优惠折扣。

一般对于一次性付款,发展商针对不同施工进度,总会有一定的折扣优惠,您也可以根据广告注明的条件,决定采用何种付款方式。   中国是一个人多地少的国家,也可以说是世界上土地稀缺度最高的国家之一。土地稀缺度的衡量,并不是按你拥有多少土地面积,而是按可居住面积计算。中国虽然有960万平方公里的国土,但是真正能够居住的和可耕种的面积并不多。我们的人均可居住面积只是世界人均可居住面积的1/3左右,所以人地关系相对比较紧张。为什么都往大城市里搬呢?
  
    在内陆地区的一些地方,原来指望沿海地区产业转移到这里来,内陆地区的小城镇可以发展。但是这些产业还是去了内陆地区人口聚集的大城市。企业没到小城市去,人怎么会到小城市去呢?既无法提供那么多就业,也无法提供那么多收入,所以人们还是涌向大城市。
  
    我们要研究城市化的基本逻辑。为什么会有城市化?为什么农村人口要向城市集中?最早出现的是乡镇工业,后来许多乡镇工业都进城了。因为在分散的乡村没法搞工业,它不具备聚集效应,而聚集效应是规模效应的一种。
   
    城市化的基本定义和逻辑就是聚集,越大的聚集越有优势。当然大的聚集也可能产生一些负的效果,但是总体比较,它的收益和成本代价哪个更高一点,最后就会向哪方面倾斜。世界历史近百年来,大城市越来越发展,人口越来越向大城市集中,包括发达国家的大城市集中程度也是越来越高。联合国专门写了一个报告《大城市的优势》,说连治理污染也是大城市更有效益,只有一定规模人口的大城市,才可以建设高水平的污水处理厂。
  
    人口聚集还会带来很多东西。产业的聚集创造了就业,创造了收入,有就业和收入就能吸引人口。而人口的聚集又会创造新的服务业的就业,服务业就是家庭生活的社会化。在农村,你想去饭馆吃个饭可能要走二十里路,去饭馆吃的人少,饭馆没有规模效应就发展不下去。 从这个意义上讲,遵循规律,破解难题,需要做大量的调整,不仅仅是简单的控制房价、限购,还包括一些最基本的、更深层次措施,包括设立财产税、房产税、经济制度、经济手段,还包括要调整我们的城镇化发展战略。
    
    一是发展房地产首先要想那个地方能创造多少就业,没有创造就业,搞了房地产最后结局都是一样的。然后还要看位置在什么地方,是在城市群里面,还是城市群外面,小城镇并不等于二、三、四线城市,小城镇指在是大城市群之外的。
  
    二是我们暂时改不了粮食要自给自足的现状,但是我们可以提高城市容积率。
  
    三是我们的土地分配可以改变,大城市和小城市之间的关系可以改变,这是我们政策战略的配套;四是要进一步深化农村改革,土地确权,土地能够流转,在城市化的前提下,尽可能的把多出来一部分土地特别是宅基地,流转出来成为城市土地供给的一个组成部分,来缓解房地产的问题。
   
    如果保证房子有限的供给,只供给那些要住的人,而不供给那些要炒房的人,这是限购的逻辑。可不可以不搞限购呢?当然可以。限购只是一个行政手段,而且是非常严厉的行政手段,只有中国搞得了,其他国家搞不了,因为有钱不让买房子,是没有道理的。
  
    解决办法:还是房产税
  
    从需求方角度看,不一定限购,办法就是实行房产税。房产税具有内在的稳定性,房价越高征的税越高。房产税加上交易税在其他国家多数都有,而且很见效。最近新加坡搞房产税和交易税,新加坡城市中心的房价已经跌了40%。但是这一点我们也迟迟做不了,迄今为止没有列入国务院的议程。


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